DÉFISCALISATION

Impôt sur le revenu, impôt sur la Fortune, taxe foncière… Existe t-il une alternative à l’impôt pour les contribuables fortement imposés?

La législation en offre plusieurs. Mis en place par l’Etat, des dispositifs fiscaux, destinés à redynamiser certains secteurs de l’économie ou à les moderniser, permettent en effet d’alléger, voir de supprimer la pression fiscale.

 

 

 

 Une action est une part du capital d’une entreprise. Son détenteur bénéficie d’un droit de vote aux assemblées générales et a, à ce titre, la possibilité de percevoir des dividendes. Durée conseillée : 5 ans
Rentabilité : Potentiel élevé (7% à 8% par an sur 15 ans) dépendant des marchés
Risque : Elevé

A qui s’adresse les actions ?Elle s’adresse aux épargnants désireux de dynamiser leur portefeuille, et prêts à assumer une part non négligeable de risque.
Quelle stratégie adoptée
La part des actions dans le Patrimoine mobilier global ne doit pas dépasser 30%. Le particulier ne doit pas avoir besoin à court terme de l’argent qu’il y investit.

Fiscalité :
Les plus-values sont taxées à 30,1% (18% + 12,1% de prélèvements sociaux) si vous effectuez pour plus de 25 730 € de ventes de valeurs dans l’année. Les moins-values peuvent venir en déduction des plus-values de l’année ou des dix années suivantes (à condition de dépasser 25 730 € de ventes). Les dividendes sont soumis aux cotisations sociales de 12,1%. Ils supportent l’impôt sur le revenu après exonération de 40% et un abattement de 1525 € pour un célibataire et 3050 € pour un couple. Le fisc déduit ensuite sur votre impôt total un « crédit d’impôt » plafonné à 115 € (230 € pour un couple)  PEA :
Dans le cadre d’un plan d’épargne en actions, la plus-value accumulée sur 5 ans est exonérée d’impôts (18%), mais pas de cotisations sociales. Leur taux dépend de l’année durant laquelle les gains ont été réalisés. Si vous fermez votre PEA avant 5 ans, le profit peut être exonéré d’impôts et de cotisations, si vous restez sous le seuil des 25 000 € de ventes sur l’année. .

 

Posséder une oeuvre d'art, c’est une façon de mêler plaisir et patrimoine.L'achat d'une oeuvre d'art reste avant tout un outil de diversification patrimoniale.Dans une période de complète transformation du marché de l'art, acquérir et conserver des oeuvres d'art apparaît comme une réelle opportunité.
Valeur de prestige et de plaisir, les objets d'art sont exonérés d'impôts sur la fortune, permettent d'acquitter certains impôts et sont aisément transmissibles.Pour autant, le monde de l'art est en perpétuelle évolution et est régit par des règles de fonctionnement qui lui sont propres. Le recours au conseil d'un spécialiste s'avère dès lors indispensable pour trouver, sélectionner et acquérir l'objet d'art rêvé, en toute sécurité.Fort de se constat, Audit et Solutions s’appui sur l’expertise de professionnels reconnus ayant pour objet de faciliter l'ensemble de cette démarche, de la recherche de l'oeuvre à la finalisation de la transaction en passant par le suivi de l'oeuvre. Le conseil des spécialistes se révélera, à chaque étape, un atout déterminant pour qui souhaite devenir propriétaire d'un tableau ou d'une sculpture de qualité.Ces professionnels mettent à la disposition des particuliers un service de conseil et d'assistance dans le domaine de la transaction en oeuvres d'art qui s’appuie sur une expérience et un savoir-faire acquis au fil des ans dans ce secteur d'activité.

Pourquoi Investir

Le marché de l'art connaît actuellement une véritable révolution. La libéralisation des ventes aux enchères en France et l'internationalisation progressive du marché des oeuvres d'art devraient amorcer une véritable démocratisation de ce secteur d'activité. Plusieurs raisons incitent à envisager un développement durable et croissant de la négociation d'oeuvres d'art en France :-A la suite d'un réajustement du prix des oeuvres d'art dans les années 1990, le marché connaît actuellement un regain d'intérêt.-Après l'acquisition de deux grandes maisons de ventes aux enchères, deux groupes français sont en voie de constituer deux pôles internationaux artistiques majeurs sur la scène internationale.-Internet joue également un rôle déterminant dans la mesure où l'information sur les oeuvres d'art devient de plus en plus complète et leur assure une véritable promotion. Il est désormais possible d'avoir accès à l'ensemble des prix de vente aux enchères publiques dans le monde entier. D'un marché relativement opaque et donc peu accessible, nous passons à un marché de plus en plus transparent et, dès lors, beaucoup plus attrayant.De nombreux observateurs estiment donc qu'il est pertinent de se positionner aujourd'hui dans le cadre d'une véritable diversification patrimoniale dans un secteur comme les oeuvres d'art. Ce dernier devrait connaître un développement particulièrement intéressant dans les prochaines années.En revanche, il est fondamental dans le cadre de l'acquisition d'un objet d'art de combiner habilement plaisir esthétique et intérêt patrimonial : c'est le gage d'un achat réussi.

Objectifs Patrimoniaux

La constitution d'un patrimoine artistique familial ne peut se concevoir que sur le long terme dans une perspective soit de plus-value potentielle, soit de transmission.
Parce qu'il est nécessaire d'acquérir une oeuvre d'art d'après son goût et non d'après la mode, un soin particulier doit être apporté à la sélection de l'oeuvre. Il est donc important de bien analyser la sensibilité et l'intérêt que peut présenter une oeuvre d'art pour un client potentiel.
Les objectifs patrimoniaux, liés à la constitution d'un patrimoine artistique familial, sont multiples :

- le plaisir incomparable d'acquérir une oeuvre d'art de qualité et de prestige, reconnue historiquement. L’art et la peinture en particulier, est avant tout une manière « d’être », la tentation de respirer dans un monde irrespirable. [Jean Bazaine]

- une fiscalité relativement souple tant à l'achat qu'à la vente, en effet en cas de revente, le vendeur, s'il dispose d'une facture, peut opter soit pour la taxation forfaitaire de 5 %, soit pour l'application du régime général des plus-values (régime identique à celui des plus-values immobilières avec exonération au bout de 12 ans). S'il ne dispose pas de facture, le vendeur devra seulement payer la taxe de 5 % qui sera acquittée par l'intermédiaire pour le compte du vendeur.

- l'exonération des oeuvres d'art à l'ISF, Les oeuvres d'art ne sont pas assujetties à l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Par conséquent, elles ne sont pas mentionnées dans la déclaration de l'ISF et les montants consacrés à l'acquisition sont non imposables. Cette disposition fiscale, applicable aussi bien aux peintures, dessins, gouaches, aquarelles qu'aux sculptures et aux bronzes, en fait un parfait outil de déplafonnement de l'ISF. 

Quelques conseils à respecter

- L'oeuvre d'art s'adresse aux particuliers qui n'ont pas de besoins spécifiques ni en matière de revenus complémentaires, ni de liquidités et qui disposent de tous les outils classiques de la gestion de patrimoine.
- de limiter l'acquisition d'oeuvres d'art dans un montant compris entre 5% du patrimoine global du contribuable
- l’achat d’une œuvre d’art est un investissement à long terme et il est conseiller de conservé l'oeuvre au minimum 15 ans..

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Créé par la loi Fillon dans la réforme des retraites du 21 Août 2003, le plan d'épargne Retraite populaire est un contrat d’assurance vie associatif à adhésion individuelle, qui a pour objet la constitution d’une rente viagère destinée à compléter vos revenus.

Durée conseillée : Jusqu’à la liquidation de votre pension de régime de retraite de base du régime d’assurance vieillesse.

Rentabilité : Variable selon les supports

Risque : Faible sur une longue durée

A qui s’adresse le PERP ?
Il s’adresse aux épargnants fortement taxés désireux de se constituer des compléments de revenus à la retraite.

Fiscalité ?
La rente servie au commencement de la retraite subit l’impôt, comme toute pension. Mais lors de la phase de cotisations, vous pouvez mettre de côté jusqu’à 10% de vos revenus professionnels sans dépasser 32 184 € pour les cotisations versées en 2008 (multiplié par deux pour un couple). Cette somme vient en déduction du revenu net imposable (revenu duquel on soustrait 10% d’abattement pour frais professionnels). Les sommes investies échappent à l’ISF. Pour 1000 € de cotisations, le fisc remboursera 4000 € à un contribuable imposé dans la tranche marginale supérieure.

Quelle stratégie adoptée ?
Il existe des solutions qui nous paraissent plus intéressantes que le PERP pour se constituer un complément de revenus et qui protégeront vos héritiers plus efficacement

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Les sociétés civiles de placement immobilier investissent dans l’immobilier de bureaux, d’habitations ou de commerces. Un gestionnaire professionnel s’occupe de la gestion locative et vous reverse votre quote-part de loyers.

Durée :  environ 10 ans

Rentabilité :entre 5% et 7%

Risque : limité, sauf crise majeure de l’immobilier pouvant limiter la liquidité

A qui s’adresse les SCPI : Aux épargnants que l’investissement dans la pierre intéresse et qui non pas l'envie de gérer des locataires. Elles s’adressent aussi à ceux qui sont à la recherche d’un produit de rendement afin, par exemple, de se constituer un complément de revenus à la retraite.

Fiscalité : Les SCPI sont soumises au même régime fiscal que l’achat immobilier en direct. Chaque détenteur de parts est donc imposé sur les loyers perçus. Comme tous les revenus fonciers, c’est le taux marginal d’imposition qui s’applique, auquel il faut ajouter 12,1% de contributions sociales.  Quelle stratégie fiscale adopter? :Pour alléger la charge d’impôts inhérente à ce type de placement, tout en bénéficiant d’un effet de levier intéressant, achetez vos parts de SCPI à crédit ou investissez dans une opération immobilière via le dispositif Robien ou scellier qui pourra gommer en totalité la fiscalité des revenus fonciers.

Notre conseil : Depuis l’été 2007, les SCPI sont progressivement remplacées par des OPCI, organismes de placements collectifs dédiés à l’immobilier. L'avantage principal pour l’épargnant sera de faciliter la liquidité de son placement, puisque les gestionnaires auront l’obligation de conserver 10% de liquidités afin de pouvoir racheter les parts des épargnants qui le demandent. Le potentiel de la Pierre papier est d’autant plus élevé que la plupart des SCPI sont investies en bureaux et commerces, des actifs qui n’ont pas flambé, à l’inverse des logements. Evitez les SCPI Robien qui peuvent être difficile à revendre.
Choix des SCPI : Positionnez-vous sur des SCPI dont la capitalisation est important et consultez-nous pour et le choix du gestionnaire.

Durée conseillée: Cela peut s'inscrire dans une logique de conservation pour avoir un revenu complémentaire plus tard.

 

Les fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) investissent dans des start-up innovantes non cotées en bourse. Ils donnent droit à une réduction d’impôt de 25% (avec certains plafonds) à condition de conserver ses parts pendant 5 ans.  
Principe: Afin de soutenir les PME-PMI innovantes, la loi de finances de 1997 a créé un produit spécifique: Les fonds Communs de Placement dans l'innovation (FCPI). Ils donnent droit à un avantage fiscal pour les investisseurs particuliers.Les FCPI sont des placements investis dans des entreprises non côtées.Le caractère innovant d'une société s'apprécie en fonction de ses dépenses en recherche et développement, ou bien s'il est validé par l'A.N.V.A.R.(Association Nationale de Valorisation de la Recherche).Les FCPI sont soumis à une réglementation très précise, notamment concernant les limites de détention d'actifs et de répartition des risques à l'intérieur des portefeuilles.Les FCPI font l'objet d'une autorisation et d'un contrôle de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF).
 
Durée de détention : 5 à 8 ans au moins

Rentabilité : Potentiel important mais aléatoire

Risque : très élevé

A qui s’adresse les FCPI : S’adressent à des épargnants dotés d’un patrimoine important qui souhaitent diversifier une partie de leur épargne sur un support risqué, en contrepartie d’un avantage fiscal significatif.  

Avantages: Les FCPI vous offrent trois avantages notables: 

Fiscalité : Les FCPI donnent droit à une réduction d’impôts égale à 25% des sommes investies dans la limite de 12 000 euros pour un célibataire (24 000 euros pour un couple), soit une économie d’impôts maximale de 3000 euros (6000 euros pour un couple.) Les plus-values ne sont soumises qu’aux prélèvements sociaux.  
Perspective de plus-values : Votre investissement dans les FCPI sera placé dans des entreprises innovantes dont certaines pourraient être cédées et générer des plus-values substantielles. Ces plus-values seront exonérées d'impôt (sauf prélèvements sociaux). 
Diversification du Patrimoine : Les FCPI vous permettent de placer une partie de votre patrimoine dans le "non côté" en bénéficiant du professionalisme d'une société de gestion reconnue.  

Quelle stratégie adoptée : Solution de diversification ne devant pas représenter plus de 10% de l’épargne constituée.  

Fonds d'Investissement de Proximité : 
principe : Une autre forme de placement a été créée pour soutenir les PME non côtées d'un territoire donné: Les Fonds d'Investissement de Proximité (FIP). Votre capital est investi pour au moins 60% en parts de sociétés de secteurs d'activité traditionnelle, répondant aux critères européens de la PME (entreprises indépendantes de moins de 250 salariés).La réglementation, les avantages et les caractéristiques du FIP sont les mêmes que ceux des FCPI. 
Avantages : Les FIP offrent les mêmes avantages que les FCPI en terme de réduction d'impôt et d'exonération de plus-values. Les investissements en FCPI et FIP peuvent, chaque année, se cumuler.

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Depuis 1985, les Sofica ont pour objet de cofinancer et d'aider la production de films, téléfilms et autres dessins animés français et européens. A ce jour, les Sofica ont collecté plus de 1,1 milliards d'euros et constituent un dispositif important dans l'économie du financement de la production.    

LE PRINCIPE : Les fonds collectés sont investis dans le secteur cinématographique et audiovisuel. Ainsi, ces investissements permettent de soutenir l'industrie du cinéma français et Européen.   

LES CONDITIONS :  Comment le dispositif fonctionne-t-il ?  L’investisseur achète un ou plusieurs titres :
1. Les titres sont conservés 5 ou 8 ans. 
2. L’investissement est limité à 25 % du revenu net global et ne peut excéder    18 000 € pour les SOFICA. 
3. A l’issue des 5 ou 8 ans, les titres sont remboursés pour 70 ou 80% de leur valeur d’acquisition.  Chaque année, vous pouvez investir dans la limite de 25% du revenu net global sans excéder un plafond de 18000 € par foyer fiscal  

LES AVANTAGES : C'est un très bon moyen d'alléger sa facture fiscale tout en défendant l'exception culturelle française.L'avantage consiste en une réduction de l'impôt à payer égale à 40 ou 48% du montant investi, soit une économie d'impôt immédiate de 8640 € par an, pour un investissement de 18000 €L'investissement dans une SOFICA est un placement de diversification totalement indépendant des marchés financiers.

QUI EN BÉNÉFICIE ? Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, il faut : 
- Etre une personne physique 
- Avoir son domicile fiscal en France 
- Etre soumis à l'impôt sur le revenu- Souscrire au capital de sociétés soumises à L'IS 
Pour cela, trois conditions sont imposées: avoir son domicile fiscal en France, effectuer son versement entre le 1er janvier 1998 et le 31 décembre 2010 et souscrire au capital de sociétés soumises à l’IS. 
Cet avantage fiscal implique de conserver les titres durant au moins 5 ans

 

Le dispositif le plus avantageux que l'on ai connu depuis 20 ans !

Le principe et les avantages Tous les contribuables investissant dans l’immobilier neuf ou en état d'achèvement acquis à partir du 1er janvier 2009 jusqu'au 31 décembre 2012 (dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation) dans un but locatif peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt.  

Ex: 2009 et 2010: Les contribuables pourront bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% du prix de revient étalée  sur 9 ans et reportable dans la limite d'un plafond de 300 000 € d’investissement soit une réduction maximale de 75000 € et un seul logement par an. Contrairement à la loi Borloo et de Robien, il ne s’agit plus d’un abattement sur le revenu.

Pour 2011 et 2012: Les contribuables pourront bénéficier d'une réduction d'impôt de 22 puis 14% du prix de revient du logement BBC dans la limite d'un plafond d'investissement de 300000 €, soit une réduction maximale de 44000 €.
Il est impossible de cumuler ce dispositif avec ceux déjà existants pour un même logement : Borloo, Robien, ZRR, Girardin, Malraux et Monuments historiques..


Conditions d'application
- Le logement doit être destiné à la location pendant au moins 9 ans.
- Le logement doit être affecté à l'usage d'habitation principale du locataire.
- La location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal.
- Le loyer est plafonné pour l'année 2011 à -Zone A : 21,65 €/m² - Zone B1 : 15,05 €/m²-Zone B2 : 12,31 €/m²
 
Les bénéficiaires

Les français investisseurs dans les logements neufs (ou en l’état de futur achèvement) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 pourront profiter de la loi Scellier et de cette réduction d’impôt. (25 % pour les investisseurs en 2009 et 2010 , 22 et 14% pour les investisseurs en BBC en 2011 et 2012).

Les obligations/restrictions découlant de la loi Scellier:
-    Le bien doit être loué nu, dans le cadre d’une habitation principale pour le loueur sur une durée minimale de 9 ans.
-    L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.
-    Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret.
-    Un seul logement par an accordé et le plafond d’investissement retenu est de 300 000€.
-    Le logement ne peut être loué à un membre du foyer fiscal, que ce soit un ascendant ou un descendant de l’investisseur.
-    Le bien ne doit pas être démembré.
-    Il est impossible de cumuler ce dispositif avec ceux déjà existants : Borloo, Robien, ZRR, Girardin, Malraux et Monuments historiques.
 
Après les 9 ans

A l’issue des 9 ans, si le bénéficiaire fait le choix de poursuivre la location du logement, une réduction d’impôt supplémentaire entre en compte. Il faut alors s’engager de nouveau auprès de l’administration fiscale et ce, tous les 3 ans. Dans ce cas, la réduction d’impôt annuelle Scellier est égale à 1.67 % du prix de revient du logement, avec un maximum de 6 années supplémentaires.

Option " social ":- Le Scellier social permet d'investir dans un bien immobilier locatif neuf en profitant de réduction d'impôts jusqu'à 32% du prix du bien.- Réduction fiscale sur les loyers perçus : Une réduction de 30% sur les revenus locatifs perçus,- Réduction d'impôt supplémentaire au-delà de la 9ème année:
 Réduction complémentaire au titre de l'investissement de départ si l'investisseur continue de louer le logement dans les mêmes conditions au-delà de la période de 9 ans, dans la limite de 15 ans.


Immobilier Ecologique

A partir du 1er janvier 2011, le gouvernement change la loi Scellier pour la mettre en accord avec le Grenelle de l'environnement !

Pour profiter du "Scellier Vert" Il faudra que le programme immobilier soit au normes BBC (Batiment Basse Consommation). Ainsi vous pourrez bénéficier du taux plein de défiscalisation (22% en 2011 puis 18% en 2012).
Pour tous les autres programmes, la réduction fiscale baisse à 13% dès 2011 et 0% en 2012.
Attention les programmes aux normes BBC ne représentent aujourd'hui que 35% des permis de construire.

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Exemple 1
Client à l'ISF avec 10 KE Revenus fonciers
Prix d'achat du bien	300 000 €
Achat de la nue-propriété	180 000 €
Remboursement mensuel	750 €
(In fine 17 ans à 5%)
Prix de vente à terme	420 072 €
(indexation 2% annuel)
Exonération d'ISF	30 600 €
(tranche 1% sur 17 ans)
Economie Fiscale sur Rev. Fonciers	61 200 €
(sur 17 ans IRPP 30%+10% CSG)
Gain	331 872 €
(Plus-value + économies fiscales)
Rentabilité annuelle nette de l'épargne	8,10%
Complément de revenus mensuel à terme	1 050 €
(En cas de conservation du bien)

Exemple 2
Prix d'achat du bien	300 000 €
Achat de la nue-propriété	180 000 €
Remboursement mensuel	750 €
(In fine 17 ans à 5%)
Prix de vente à terme	420 072 €
(indexation2% annuel)
Exonération d'ISF	0 €
Economie Fiscale sur Rev. Fonciers	0 €
(sur 17 ans IRPP 30%+10% CSG)
Gain	240 072 €
(Plus-value + économies fiscales)
Rentabilité annuelle nette de l'épargne	4,90%
Complément de revenus mensuels à terme	1 050 €
(En cas de conservation du bien)

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Fiscalité du placement
Revenus : La fiscalité est celle de l’immobilier. Par conséquent, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des loyers perçus ainsi que les diverses charges courantes de l’opération. Le résultat fiscal sera alors ajouté aux revenus du contribuable et donc imposé en fonction de sa situation fiscale personnelle.
Plus-value : La cession des locaux d’activités est soumise à la taxation des plus-values immobilières. Pour la détermination de son montant, la loi a prévu un correctif proportionnel à la détention du bien : un abattement de 10 % annuel au-delà de 5 ans exonérant ainsi totalement le propriétaire de toute fiscalité au bout de 15 ans. 

Les détails de la campagne
Les professionnels qui gèrent les locaux d’activités ont pour mission d’assurer la location des biens aux meilleures conditions. Ils procèdent à la recherche des locataires, contrôlent leur solvabilité, établissent les états des lieux, et perçoivent les dépôts de garantie pour le compte des investisseurs. Ils assurent également les éventuels arbitrages nécessaires à la préservation du patrimoine. De même, la politique de travaux et d’entretien suivie par les spécialistes permet l’adaptation constante des locaux à l’usage de leurs occupants. 

Avantages du bail professionnel 3/6/9 ans 
Les baux professionnels comportent de nombreux atouts. Une fois la solvabilité du locataire contrôlée, l’investisseur bénéficie de la sécurité offerte par le bail professionnel à savoir l’obligation pour l’utilisateur de rester au moins trois ans dans les locaux ou, à défaut, de trouver un repreneur (renouvelable par période de trois ans).

Au terme de ces trois ans, le préavis doit être donné au moins six mois avant le terme du bail, ce qui laisse une grande marge de manœuvre au gestionnaire pour se charger d’une relocation.

Par ailleurs, les loyers sont versés au propriétaire par trimestre d’avance, ce qui facilite une gestion de trésorerie confortable et permet de prévenir un incident de paiement éventuel. Dans ce cas, il est beaucoup plus simple de donner congé au mauvais payeur que dans de l’habitation classique. De plus, des garanties d’impayés peuvent être souscrites par le propriétaire, s'il souhaite sécuriser au maximum l’opération et son financement.

Enfin, un des avantages les plus conséquents du bail professionnel provient de l’absence de charges pour le propriétaire. Les charges d’entretien et de réparation (article 605 et 606) , la taxe foncière et les frais de gestion et de syndicats sont autant d’éléments pris en charge par le seul locataire.

 

4 Août 1962: La loi Malraux est instaurée, afin de sauvegarder le patrimoine architectural et historique français et d’en faciliter sa restauration.  Il est ainsi accordé aux investisseurs voulant acquérir un bien dans un immeuble classé et engendre la possibilité de déduire de leurs revenus le montant total des travaux de restauration réalisés.

   Une opportunité à saisir pour tous ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine de caractère !  

LES LOGEMENTS CONCERNÉS  
Pour bénéficier des privilèges accordés par ce régime, encore faut-il participer à la restauration d’un immeuble ancien situé dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ou en secteurs sauvegardés.
Précisons : Les ZPPAUP représentent "toutes les zones instituées autour des monuments, des quartiers historiques, des sites ou espaces à protéger à mettre en valeur pour des motifs esthétiques, historiques ou culturels, dans le cadre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur, défini soit par l’administration française, soit par l’Europe".   

LES CONDITIONS A REMPLIR  
Une fois le logement restauré, le propriétaire doit encore s’engager à respecter certaines conditions :    

1. Il doit louer le logement nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée minimum de 6 ans et dès les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration.  
2. Comme dans quasiment toutes les lois relatives à la défiscalisation, le propriétaire doit louer son bien immobilier à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.    
3. L’initiative des opérations de restauration immobilière doit être prise par une personne seule ou par un ensemble de propriétaires regroupés au sein d’une association foncière (AFUL).  

AVANTAGES FISCAUX  
Il faut savoir qu'il y a une déduction de 100% des dépenses ( travaux de démolition, de rénovation, de reconstruction des parties démolies, de transformation en logement des combles greniers, frais de gestion, d'assurances, taxe foncière), sur le revenu global, sans limitation.- Il y a également une déduction des intérêts d'emprunts sur les revenus fonciers. 

- Frais de gérance et de rémunération des concierges

- Dépenses liées aux travaux d’amélioration ou entretien

- Frais d’adhésion aux AFUL

- Travaux de démolition

- Travaux de reconstitution des toitures ou murs extérieurs

- Travaux de transformation du logement

- Charges de propriété de droit commun

NB : Pour les monuments historiques, les intérêts d'emprunts sont déductibles en totalité du revenu global !

QUI EN BÉNÉFICIE ? 
Seules des personnes physiques sont en droit de réaliser des investissements dans le locatif ancien de prestige. Ils le peuvent en direct ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés.
Par ailleurs, pour que la réduction d’impôt soit avantageuse, il est nécessaire que les futurs propriétaires soient dans la tranche maximale d’imposition.

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31 décembre 1913: Une loi sur Les Monuments historiques est mise en place. Elle accorde aux investisseurs qui acquièrent ce type de bien, afin de les restaurer et de les louer, des mesures de défiscalisation très favorables.

Un excellent moyen pour l'état de participer à la sauvegarde de notre patrimoine national et pour le particulier de réduire ses impôts !

Les logements concernés 
Le régime spécial dit des monuments historiques s’applique aux immeubles :

- classés ou inscrits au titre des monuments historiques régis par la loi du 31 décembre 1913

- qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui font l’objet d’un agrément spécial accordé par le Ministre de l’Economie et des Finances ou en raison du label délivré par la fondation du patrimoine.
Ex: immeubles anciens, témoins d’évènements historiques ou inclus dans des secteurs sauvegardés, immeubles conservés car une importante personnalité littéraire, artistique ou politique y a résidé, immeuble artistique présentant un style ou une architecture caractéristique.

Les engagements du propriétaire
A partir du moment où l'immeuble est classé, inscrit ou appartient au patrimoine national, le propriétaire et son logement sont placés sous étroite surveillance du ministère de la Culture: 

1. Si l'immeuble est classé, les travaux de rénovation ne peuvent débuter qu'après autorisation. De plus, ils doivent se dérouler sous le contrôle de l'Administration. Dans certains cas, ils bénéficieront du contrôle technique du service des Monuments historiques.
2. Toute construction, restauration, destruction effectuée doit obtenir l’accord préalable de l’architecte des bâtiments de France.
3. Les déductions fiscales sont plus avantageuses, si le monument est ouvert au public au moins 50 jours par an, lorsqu’il est permis au public de le visiter, d’avril à septembre inclus. Mais l’ouverture au public n’est pas obligatoire.  
4. Une convention indique également les différents engagements que les propriétaires doivent obligatoirement respecter, à savoir:  
- maintien sur place des éléments du décor figurant dans la convention,
- modalités d'entretien du bien,
- information du public concernant les conditions d'accès des visiteurs.   

Quels sont les avantages fiscaux consentis à un bâtiment protégé au titre des monuments historiques (inscrit, classé ou agréé) ?

- Si votre bien ne génère aucune recette (vous l’occupez et les visites sont gratuites):
Les charges foncières sont déductibles du revenu global (travaux de réparation, d’entretien et de rénovation, le cas échéant, de la participation financière de l'Etat dans le cadre d'une subvention). La déduction est égale à 100 % si l’immeuble est ouvert à la visite, à 50 % dans le cas contraire. NB : L’Administration fiscale considère qu'il y a ouverture au public dès lors que l’on peut visiter le monument : 1 au minimum 50 jours par an dont 25 jours (dimanches et jours fériés inclus) au cours des mois d'avril à septembre inclus, 2 ou 40 jours pendant les mois de juillet à septembre.

- Si votre bien génère des recettes (visites payantes, location): Si le bien génère des revenus locatifs, la totalité des charges foncières peut s'imputer sur les revenus fonciers. En cas de constatation d'un déficit foncier, celui-ci sera imputable sans limitation sur le revenu global du propriétaire.  

- Si l'immeuble génère des recettes accessoires (visites payantes par exemple) :  Ces recettes sont soumises au régime de droit commun après déduction des charges telles que la rémunération du personnel chargé de recevoir les droits d'entrée et de guider les visiteurs ainsi que la déduction forfaitaire. Sur le montant des recettes restant à déclarer, les propriétaires peuvent, en outre, sans avoir de justification à fournir, pratiquer un abattement supplémentaire forfaitaire de:
- 1.524,49 € si le monument ne possède ni parc ni jardin,
- 2.286,74 € dans le cas contraire.

- Bien occupé et générant des recettes : 
C'est le cas, par exemple, du propriétaire qui occupe une partie du bien et en loue une autre partie ou encore qui garde la totalité du bien pour sa jouissance personnelle mais qui reçoit des recettes accessoires du fait de la visite. Dans ce cas, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global. Quant aux autres charges, liées notamment au droit de visite ou à l'occupation partielle, elles sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci vient s'imputer sans limitation sur le revenu foncier.  
A noter que si le bien est ouvert à la visite, l'Administration admet que la fraction correspondant à l'ouverture est égale à 75% du total des charges. Les 25% revenant au propriétaire sont directement déduits du revenu global.  

Autres Avantages
Bénéficiaires du dispositif 
Seules des personnes physiques peuvent en bénéficier. Elles peuvent réaliser ces investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de société non-soumise à l’IS. Famille du détenteur, à condition toutefois qu'il ait convention avec le ministre de la culture et des finances.De même, vous pouvez exonérer ce bien des droits de succession et cela même si l'héritier n'appartient pas à la famille.

3 nouvelles conditions pour bénéficier de ce régime: (conserver l'immeuble acquis pendant 15 ans, ne pas détenir l'immeuble via une SCI non soumise à l'IS sauf à ce qu'elle ait reçu un agrément du ministre chargé du budget ou qu'il s'agisse d'une SCI familiale, ne pas mettre l'immeuble en copropriété sauf agrément du ministre du budget)

 

1999: Le régime de la Loi Demessine est instauré par la loi de Finances, afin de soutenir l’investissement immobilier dans certains secteurs géographiques que l’Etat souhaite dynamiser.
Dorénavant, ceux qui désirent investir dans l'immobilier une partie de leurs impôts, avec la possibilité éventuelle (option) de jouir d'un logement pour leurs vacances, pourront user de tous les avantages de cette loi !
Le privilège accordé aux investisseurs est le suivant : "une réduction d'impôts égale à 25 % de l'acquisition plafonnée à 50 000 € ou 100 000 €" !

LES LOGEMENTS CONCERNÉS
Pour avoir droit à la réduction d’impôts prévue par cette loi, l’acquisition d’une résidence doit cependant s’effectuer dans les zones de revitalisation rurale, comme le montre la carte ci-dessous. 
   
LES ENGAGEMENTS A RESPECTER
Les conditions, pour que cette loi soit applicable, sont les suivantes :
1. Louer nu à l'exploitant de la résidence de tourisme par le biais d'un bail commercial. L'acquéreur doit consentir à un engagement de neuf ans minimum avec le gestionnaire de la résidence.
2. Devenir propriétaire avant le 31 décembre 2006 dans une résidence de tourisme implantée dans une ZRR ou dans une commune rurale.  

LES AVANTAGES FISCAUX
La LOI DEMESSINE donne la possibilité de réduire son investissement de 25%, dans la limite d'un plafond de 50.000 euros pour une personne seule et de 100.000 euros pour un couple marié. Cette réduction d’impôts est échelonnée sur 6 ans. Par ailleurs, la réduction d'impôts est calculée sur le prix hors taxes, puisque l'acquéreur n'a pas à supporter la TVA de son bien. Cette réduction est étalée de la manière suivante :-> 4166 € / an pendant 5 ans-> 3472 € / an pendant 6 ans 

AUTRES AVANTAGES 
En plus de l’avantage fiscal, le propriétaire a aussi la possibilité d’exercer un droit de jouissance temporaire sur le bien acquis. Autrement dit, il pourra "partir en vacances" dans la résidence; sous réserve que la durée d'occupation n'excède pas plus de 8 semaines par an.  Dans ce cas précis, le revenu foncier déclaré doit correspondre au loyer qui aurait été normalement perçu par l’exploitant en l’absence de cette occupation.  
Non seulement, le propriétaire pourra profiter d’un revenu complémentaire, mais il pourra également profiter du logement !

QUI EN BÉNÉFICIE ?
Il s’agit de personnes physiques ou bien de SCI (sociétés civiles immobilières) de gestion soumises à l’impôt sur le revenu imposées entre 2000 et 4000 € par an.

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21 juillet 2003: La LOI GIRARDIN entre en vigueur, afin de dynamiser l’économie dans les DOM-TOM.
Désormais, tout contribuable domicilié en France, désirant investir dans les DOM-TOM, pourra bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de 40 à 50% du prix de revient total de l’investissement.    
Une chance pour tous ceux qui désirent investir dans l’immobilier en outre-mer !  

LES LOGEMENTS CONCERNÉS  
Les biens immobiliers ouvrant droit à cette réduction d'impôts sont des logements neufs situés dans les territoires d’Outre-mer et construits ou acquis entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017.  Cela comprend la Martinique, le Guadeloupe, la Réunion, la Guyane, Mayotte, Saint-Pierre et Miquelon, ainsi que la Nouvelle Calédonie.
  

LES CONDITIONS  
Suite à l’acquisition d'un bien dans les DOM-TOM, le propriétaire s’engager à :  
1. Louer le logement nu à des personnes autres que son conjoint ou un membre de son foyer fiscal, dans les six mois de son achèvement ou de son acquisition. Cela pendant une durée minimum de six ans à compter de la date de prise d'effet du bail.
2. Affecter le logement à l'habitation principale du locataire.
3. Fixer le loyer et les ressources du locataire en fonction des plafonds décrétés.  

Pour les baux conclus en 2003 avec un nouveau locataire, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :  

ZONES GEOGRAPHIQUES	PRIX DU METRE CARRÉ
Départements d’outre-mer et collectivité départementale de Mayotte	140 €
Térritoires d’outre-mer, collectivité territoriale de Saint-Pierre-et-Miquelon et de Nouvelle Calédonie.	180 €

L’AVANTAGE FISCAL
La réduction de l'impôt sur la base d'un montant plafonné fixé par m² de surface habitable. Ce plafond est de 2125 € TTC par m² habitable.L’avantage fiscal que le propriétaire peut retirer de la LOI GIRARDIN, consiste en "une réduction d'impôts de 40 à 50% du coût de l'investissement répartie sur 5 ans", 40 à 50% selon le cadre locatif dans lequel le propriétaire souhaite entrer !    

1. L’investisseur peut ainsi défiscaliser 40% sur 5 ans, s’il investit dans un logement destiné à être loué dans le cadre du locatif libre pendant 5 ans minimum. Dans ce cas, aucun plafond n’est imposé, ni au montant du loyer, ni aux revenus du locataire.        
2. Il peut aussi défiscaliser 50%, s’il achète un bien immobilier destiné à être loué dans le cadre du locatif intermédiaire pendant 6 ans minimum, c’est-à-dire loué à un locataire aux revenus peu élevés selon les plafonds de loyer décrétés. Il faut savoir que la défiscalisation Girardin est liée à un plafond au m² pour calculer la base de l'économie d'impôt.Il faut également savoir qu'on a une déduction à 100% des charges d'exploitation et taxes et une déduction à 100% des intérêts d'emprunt. 

AUTRES AVANTAGES  
Le levier fiscal est donc très motivant :  L’investissement se faisant dans le cadre de cette loi s’autofinance pendant les premières années grâce à l’économie engendrée par la réduction d’impôt et les revenus locatifs. Passé 5 ans (pour le locatif libre) et 6 ans (pour le locatif intermédiaire), c’est aussi un excellent moyen pour l’investisseur de faire fructifier l’argent de ses impôts, puisqu’il peut désormais revendre le bien acquis ou profiter des revenus tirés de la location.  

QUI EN BÉNÉFICIE ?  
Tout contribuable payant régulièrement plus de 10 000 euros d’impôts sur le revenu.

Le statut du LMNP vient d'etre modifié en Mars 2009 et offre aujourd'hui des avantages exceptionnels. Une rentabilité locative importante, des réductions d'impots fortes couplés à la sécutité d'un bail commercial.

 Ci-après les lignes directrices du nouveau texte voté à l'assemblée et ratifié par le sénat
SENAT : LMNP => Alignement sur le Scellier 
Ajout => Les résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées intègrent désormais le régime LMNP(Article 8 B)

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :
1° Après les mots : « hauteur de », la fin du premier alinéa de l’article 39 G est ainsi rédigée : « ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d’impôt. » ;
2° L’article 199 sexvicies est ainsi modifié :
a) Au premier alinéa du I, après l’année : « 2009 », sont insérés les mots : « et jusqu’au 31 décembre 2012 » ;
a bis (nouveau) Au 1° du même I, après les mots : « code de l'action sociale et des familles », sont insérés les mots : « , une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément " qualité " visé à l'article L. 7232‑3 du code du travail » ;
b) Le II est ainsi rédigé :
« II. – La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. Lorsqu’elle est acquise au titre d’un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d’acquisition majoré du montant de ces travaux.
« Le taux de la réduction d’impôt est de 25 % pour les logements acquis en 2009 et en 2010, et de 20 % pour les logements acquis à compter de l’année 2011.
« Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l’indivision.
« La réduction d’impôt est répartie sur neuf années.
« Pour les logements acquis neufs, en l’état futur d’achèvement ou achevés depuis au moins quinze ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation, elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
« Pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l’objet de travaux de réhabilitation, elle est accordée au titre de l’année d’achèvement de ces travaux et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
« Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement. »
II. – (Non modifié)  Le I s’applique à compter de l’imposition des revenus de l’année 2009.  

CONDITIONS
Une fois le bien acquis, l’investisseur devra néanmoins observer 5 obligations :  
1. Etablir un bail commercial de 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers (accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison)    
2. Louer un ou plusieurs logements meublés  
3. Percevoir des revenus locatifs inférieurs à 23 000 €/an et les déclarer dans les BIC  
4. Percevoir des loyers assujettis à la TVA à 5,5%  
5. Etre assujetti à la taxe professionnelle   

BÉNÉFICIAIRES DU DISPOSITIF
Le LMNP s'adresse à des contribuables payant plus de 1500 euros d'impôts Vous pouvez aujourd'hui trouver des opérations à partir de 60000 euros d'investissement

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Acquisition de biens en vue de les louer dans le cadre d’une activité non professionnelle (tourisme, retraite, résidences universitaires...) en 2009 et 2010.

Contribuables concernés
Tous les contribuables français, peu importe leur tranche marginale d’imposition.  

Conditions d’application
La défiscalisation s’opère sur les logements retenus dans la limite d’un investissement Bouvard de 300 000€.
• Ne pas être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur en meublé professionnel.
• Le bien doit être un local destiné à l’habitation et donc suffisamment meublé pour être considéré comme tel.
• Les loyers pratiqués ne doivent pas excéder les plafonds fixés par décret. Avantages fiscaux Loyers garantis par un bail commercial de 9 à 11 ans.
• Récupération de la TVA si votre bien est situédans une résidence neuve offrant des services.
• Réduction d’impôts de 25 % du prix de revient du logement pendant 9 ans pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et de 20% du prix de revient pour ceux réalisés en 2011 et 2012. 

Avantages patrimoniaux 
• Retraite : constitution d’une retraite défiscalisée par le biais d’amortissements différés.
• Protection du conjoint : assurance décès invalidité sur le prêt.

CONSEILS 
Sécurité
Le bail commercial qui vous lie à l’exploitant garantit le versement d’un loyer pendant au moins 9 ans.

Rentabilité
La sélection d’un programme de qualité permet d’optimiser le rendement financier de l’opération et de faciliter la revente au terme du bail.

Qualité du montage
Les investisseurs n’achètent que les parties privatives du programme, les parties collectives restant la propriété de l’exploitant.

 

3 Avril 2003. La loi Besson est optimisée et rebaptisée Loi de Robien, accordant un réel avantage à tous ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf ou réhabilité ! Elle est devenu la loi Robien recentrée depuis le 1er septembre 2006.  Désormais, afin de palier une raréfaction de l’offre locative dans les zones où la demande en logement est de plus en plus élevée, la Loi de Robien recentrée donne la possibilité à tous les particuliers imposés au-delà de 4000 euros par an, et désireux d’investir dans le locatif neuf, de financer leur investissement en amortissant leur acquisition jusqu’à 50%.

LES LOGEMENTS CONCERNÉS  Pour bénéficier du régime fiscal de cette loi, l’investisseur doit respecter une condition : la mise en location " nue" (c’est-à-dire sans meuble) d’un logement neuf (ou réhabilité sous certaines conditions) sur le territoire français, pendant une période de 9 ans.

NB : Notons qu’un logement est "réhabilité" dans le cas où, ne satisfaisant pas aux conditions de décence prévues par la loi du 6 juillet 1989, il fait l’objet d’importants travaux conduisant à sa transformation en logement neuf.
 
LES ENGAGEMENTS DU PROPRIÉTAIRE

1. La location est prévue pour une personne qui n’est pas membre du foyer fiscal du propriétaire du logement, y compris un ascendant ou descendant. 

2. La location prend effet dans les douze mois de l’acquisition ou de l’achèvement de la construction et continue pendant une durée minimale de 9 ans. Passé ce délai, le propriétaire est libre d’occuper le logement ou de récupérer les bénéfices de la revente ou  de la location.

3. Le loyer perçu à partir de la location ne doit pas excéder les plafonds définis pour les trois zones A, B et C.

Montant du loyer : Plafonds de loyer fixés à 90 % du loyer du marché libre.

Zone A : agglomération parisienne, Côte d'azur et Genevois français.
Zone B1 : cette zone est nouvelle, elle a été créée pour 23 agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants et quelques agglomérations plus petites mais particulièrement chères.
Zone B2 : (l'ancienne zone B) comprend les agglomérations de population comprises entre 50 000 et 250 000 habitants.
Zone C : elle couvre le reste du territoire

 

Quels sont les avantages fiscaux découlant de cette loi ? - Déficit foncier imputable sur le revenu imposable jusqu'à 10700 €.- Report des déficits fonciers générés par les intérêts d'emprunt ou, si le déficit foncier est supérieur à 10700 €, sur les revenus fonciers pendant  10 ans.
Après 9 ans, la valeur du bien acquis est amortie jusqu’à 50%.

"l’investisseur pourra bénéficier, pendant 7 ans, et ce chaque année, d’un amortissement égal à 6% du prix de revient de son investissement, puis de 4% les 2 années suivantes. AUTRES AVANTAGES Pourquoi la Loi de Robien est-elle particulièrement avantageuse ?

1. L’investissement est sûr et le revenu complémentaire est garanti.
Si la loi favorise l’investissement dans des zones où les locataires rencontrent de plus en plus de difficultés à se loger, les propriétaires ne manqueront pas de locataires. Le choix du lieu est donc déterminant ! 
2. L’acquisition est facilitée.
Le particulier profite d’un prêt bancaire pour se constituer un patrimoine, sans apport personnel. Le remboursement est effectué pour une large part par le locataire, mais aussi par les réductions d’impôt.

 

 3. Les charges sont déductibles.
Puisque l’investissement concerne le locatif, les intérêts sur les emprunts, la taxe foncière, ainsi que les frais de gestion et d’assurance sur les loyers impayés sont déduits directement des loyers.

4. La gestion peut être intégrée.
Dans certains cas, il est possible d’obtenir une gestion intégrée coûtant 7 à 9% des loyers, ainsi qu’un certain nombre de garanties permettant de sécuriser les loyers perçus par le propriétaire.

QUI EN BÉNÉFICIE ?

Par ailleurs, quoique la défiscalisation de Robien soit ouverte à tous, on peut estimer qu’elle apporte de réels avantages aux particuliers, sachant que plus votre imposition est élevée, meilleure sera la rentabilité de votre investissement.
    

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